【BIM运维】探秘中国第一高楼——上海中心的“4S店”如何日常运维

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如果说大楼的玻璃幕墙、墙壁吊顶、五金门锁是皮肤,那么水、电、风系统则像是大楼的神经脉络,“4S店”的工作就是提供这两大部分的保养与维修,保持大楼正常运转。

 

上海地标建筑“上海中心”继去年4月宣布部分试运营后,位于大楼第118层的“上海之巅”观光厅也在今年4月底正式向公众开放。集办公、酒店、会展、商业、观光等功能于一体的“上海中心”既是一幢独立的建筑,又是一个复杂的垂直城市。世界第二高楼、中国第一高楼的日常运转、维护也成了人们关心的话题,解放日报·上观新闻记者日前进入“上海中心”一探究竟。


运行维护也有一家“4S店”

 

建筑的生命始于规划、建设,但重在运行维护,无论从时间还是资金的角度看,运维的成本都远超规划建设。“盖楼就像造车,车造好要有人开,也要有人保养。摩天大楼的运维也需要一家 ‘4S店’。” 上海建工安装集团董事长徐建东说,作为上海中心的“4S店”,集团旗下上安物业管理公司为大厦57万平方米的运行空间提供维护保养。

 

保养一幢摩天大楼,要做哪些工作呢?如果说大楼的玻璃幕墙、墙壁吊顶、五金门锁是皮肤,那么水、电、风系统则像是大楼的神经脉络,“4S店”的工作就是提供这两大部分的保养与维修,保持大楼正常运转。具体来说,地上118层的“上海中心”共分9个区,除了办公商业楼层,每个区有2个设备层,设备层里有空调机房、水井房、变电所、强电间、弱电间以及湿式报警阀室(消防用水系统),这些是大楼正常运转的关键节点。停水漏水、断电断网、温度高低的掌控,都在于这些设备。


机电物业工程师在设备机房巡检

 

记者参观了大楼二区的设备层,这里的暖通机房有30余台暖通设备,控制空调系统的风量水量温度变化,两间电信机房的服务器保证大楼网络畅通,水井房、强电间保证给排水与供电稳定。共计18个楼层的设备层,每天都有专业人员分类巡检。数量少但最为重要的变电所、冷冻机房和锅炉机房,每天24小时有固定值守人员。还有30余人提供应急报修服务,解决突发的维修问题。100余人的保修团队每天为大楼“保驾”。


摩天大楼需要高效保修

 

与普通建筑相比,超高层建筑的运维更复杂。上安物业管理公司上海中心项目负责人孙业说,一方面运维面积大,设备种类和数量多;另一方面,除了观光客,“上海中心”还要为工作生活在这儿的几万人打造人性化的超高层建筑生活方式。

 

为保证大楼皮肤与神经系统的健康,上安物业充分发挥物联网技术,开发使用一套“FM集智运维管理系统”,对上海中心这些大型、分散的设备信息,设备运行进行远程、实时、可视化集中管理。

 

孙业说,在传统的机电物业管理中,巡检人员手持巡检单,到设备层抄录设备数据,工程师汇总后发现问题并解决。抄录数据是否准确以及巡检人员是否擅自离岗难以控制。在“上海中心”,每个设备巡检人员都手持一个智能终端,到达巡检点,智能终端与机电设备通过RFID芯片自动感应生成检测内容。巡检人员填好后,工程师在后台实时监测数据,做到故障事前预判。如果出现明显故障,巡检人员通过智能终端可立即报修,拍照或视频上传后,工单将自动进入信息化流转操作,维修人员在半小时内发现并解决问题。工作完成后,维修人员通过拍照或视频反馈维修信息,故障修复情况一目了然。


智能终端与机电设备通过RFID芯片自动感应生成检测内容


盖楼的更懂得如何保养

 

上安物业管理公司董事长丁世文说,一般大楼盖好,建设方会提供两年质保期,运维中如果出现问题,需要物业方联系建设方维修,这其中会有至少2个小时的时间差。而这两年正是工程建成后运行的前期,机电负载量不断增加,也是建筑运行稳定性最差的阶段。此外,每幢建筑都是独一无二的,虽然移交了图纸,但是物业方对于整个大楼真正了解还需要很长的磨合时间。像“上海中心”这样的摩天大楼,建筑墙体内管线排布更复杂,机电设备体量也更大,磨合期将成倍增长。

 

据孙业介绍,去年夏天,曾发生由于220千伏外网波动、电压不稳导致“上海中心”一半区域断电,基于对大楼神经系统的了解与应急预案的完备,维修人员在15分钟内查明原因,半小时恢复供电。反应如此得益于“盖楼的人也是修楼的人”。


机电物业工程师在设备机房巡检

 

上海建工是“上海中心”主要承建单位,在大楼建设期间,上安物业便参与管线的排布和机电设备的选型,变压器,冷冻机组、水泵、发电机等重要设备经过反复对比研究后为业主提供购买的决策分析,运维人员对大楼的外在皮肤和内在神经系统了然于胸。


提升到智慧运维的高度

 

“与传统建筑相比,‘上海中心’是面向未来的建筑,环保、节能、绿色是追求的目标。”丁世文说,智能化的系统可以记录重要设备的“重大疾病”,提前做好报废预判;记录设备“从生到死”的信息,方便大楼运维的资产管理,将传统机电运维提升到建筑智慧运维的全新高度。这也为下一阶段拓展建筑设施设备功能性改造、绿色节能环保等奠定基础。

 

在智能运维方面,BIM系统对于大数据的集成应用也在不断提高。BIM是建筑信息模型(Building Information Modeling)或者建筑信息管理(Building Information Management)的简称,从建筑规划设计开始,便以建筑工程项目的各项相关信息数据作为基础,建立三维的建筑模型,通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。上安物业目前正与上海建工集团相关技术部门共同研发,将BIM技术从建筑施工延伸至运维管理的解决方案,提供可视化、可查询的场景。目前“上海中心”冷冻机组的传感器已纳入BIM系统,温度超过20摄氏度就会自动报警,运维人员可以在系统上直接看到故障点情况,做出维修方案的决策。

 

BIM的应用也会帮助上海中心更好实现能源管控,以电力为例,BIM系统会记录其不同时段不同区域的电力使用量,按照能耗使用的峰谷值,对电力系统进行调整,帮助大楼实现节能环保


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